서울 ‘재개발・재건축’ 추정분담금 정확성 높인다…산정‧검증 손질

자치구별 추정분담금 검증체계 제각각, 표준화된 운영기준‧서식 마련
검증 시기‧절차, 검증위원회 구성방식 규정…전문성, 공정성 높여
박순주 기자
eco@ecomedia.co.kr | 2019-12-13 14:44:55
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[환경미디어=박순주 기자] 서울시가 재개발‧재건축 추진 과정에서 추진위원회 및 조합이 산정하는 ‘추정분담금’의 산정‧검증 체계를 손봐 정확성과 공정성을 높인다. 주민갈등은 줄이고 사업성은 높인다는 게 목표다.

‘추정분담금’은 정비사업 초기에 주민들이 개략적인 분담금을 알고 사업 추진의사를 결정할 수 있도록 조합에서 사업비와 분담금을 산정해 클린업시스템(http://cleanup.seoul.go.kr)을 통해 공개하는 것이다.

서울시는 조합이 사업성을 부풀리기 위해 추정분담금을 의도적으로 낮추는 경우를 사전에 차단하기 위해 지난 2013년부터 조합이 산정한 추정분담금을 검증하는 단계를 신설, 의무화했다.

추정분담금을 주민들에게 공개하기 전 관련 분야별 전문가 5~7인으로 구성된 ‘추정분담금 검증위원회’의 3단계 검증절차를 필수적으로 거쳐야 한다.

추정분담금 산정은 각 조합에서 클린업시스템 홈페이지 내 '사업비 및 분담금 추정 프로그램'을 이용해 공사비, 설계비 등을 입력해 산출하고 있다.

핵심적으로, 지난 6년간의 검증위원회 운영 실태를 분석해 조합이 산정한 추정분담금이 적당한지, 사업비가 부풀려진 부분은 없는지를 전문적으로 살펴보는 ‘검증체계’를 대폭 개선했다.

사업장별로 상이하게 운영되어 온 검증체계를 ‘표준화’하고, ‘전문성’은 강화한다는 게 서울시의 계획이다.

지난 6년간 이뤄진 25개 자치구의 86건 검증위원회 운영 실태 전반을 분석한 결과 검증위원회가 각 자치구별로 일관성 없이 운영되고 있어 통일된 기준 마련이 필요한 것으로 나타났다.

시는 정확한 현황파악을 위해 검증위원회 운영실적 실태조사와 함께 자치구 관계자 및 조합원에 대한 설문조사, 조합의 추정사업비 현황분석 등도 함께 진행했다.

또 추정분담금 산출을 위한 기초자료를 살펴본 결과 2015년도 표준건축비(국토교통부)를 여전히 반영하는 등 조합의 추정금액과 최종 검증금액에 차이가 큰 것으로 나타나 사업비를 현실화할 필요가 있는 것으로 나타났다.

특히 검증체계 개선을 위해 모든 자치구에 동일하게 적용되는 표준화된 ‘추정분담금 검증위원회 운영기준(안)’을 수립하고, 조합이 제출하는 검증자료에 대한 ‘표준서식(안)’을 마련했다. 자치구에 배포해 활용하도록 할 계획이다.

그동안의 운영 실태를 분석해 보니 개별 사업장별로 검증 신청 시 제출하는 자료 구성과 작성 방식이 제각각 달라 검증위원회가 검증에 혼란을 느끼는 것으로 나타났다.

이로 인한 검증자료 보완 등으로 시간이 지연되면서 사업 진행이 늦어져 사업성이 저하될 여지도 있는 것으로 조사됐다. 또 각 구별로 검증위원회를 구성‧운영하다보니 예산 부족 등에 따른 어려움도 도출됐다.

운영기준(안)에는 그동안 방침으로 운영됐던 추정분담금 검증 시기와 기준, 절차를 명문화했다. 검증위원회 구성도 ‘감정평가사, 시공사, 세무사, 정비업체 등 외부전문가 5~7명 포함’으로 정하고 사업과 관련 있는 위원을 배제하도록 해 전문성과 공정성을 높이고자 했다.

또 각 자치구의 검증위원회 운영이 원활하게 이뤄질 수 있도록 서울시 인력풀에 한해 시가 검증위원의 수당을 지원하기로 했다.

조합의 추정분담금 ‘산정체계’의 경우 추정 사업비와 분담금의 정확도를 높이도록 개선해 검증위원회 검증 시간을 단축한다. 이를 통해 사업 지연으로 인한 주민 간 갈등을 줄이고, 사업성은 높인다는 계획이다.

이를 위해 사업비 및 분담금 추정을 위한 산출 기초자료인 종전자산, 종후자산, 공사비, 설계비, 보상비를 재정비했다.

그리고 각 항목별로 분야별 전문가의 자문을 받아 프로그램 정비를 위한 개선(안)을 마련했다. 시는 이를 클린업시스템의 '사업비 및 분담금 추정 프로그램'에 2020년 6월까지 반영해 실행에 들어간다는 계획이다.

종전자산은 구역특성과 현황을 고려해 조합 등에서 자율입력을 선택하고 감정평가사의 협조로 약식감정을 적극 도입하도록 했다.

종후자산은 유사환경구역 사례를 반영 검토하도록 했으며, 추정프로그램 개선 산출식을 제시했다.

공사비는 분양가상한제 표준건축비를 근거로 하되 시장가격을 반영할 수 있도록 했다. 또 국토교통부 표준건축비 고시에 따라 매년 2회 추정프로그램 기초자료를 업데이트하기로 했다.

설계비는 사업시행인가 관련 용역비를 일괄 입찰 또는 필요시 분리 발주해 실제 계약내용이 반영될 수 있도록 추정프로그램 산출자료를 개선한다. 보상비는 미(未) 반영된 매도청구 및 수용재결 비용 등을 반영하도록 했다.

이전보다 정밀한 사업비와 추정분담금을 조합원들에게 제공함으로써 조합(추진위)에 대한 신뢰와 사업의 투명성이 높아질 것으로 기대된다.

서울시는 주민 간 갈등에 따른 소송비용과 조합원들의 비용을 절감하고 자치구 검증위원회의 검증기간도 단축해 행정의 효율성도 높아질 것으로 전망하고 있다.

한편 서울시는 추정분담금 검증체계 개선사항을 자치구 공무원 및 조합 등을 대상으로 하는 정비사업 아카데미에 포함, 지속적인 교육을 통해 이용 효과를 높인다는 계획이다.

아울러 서울시의 추정분담금 프로그램 시스템이 전국 타 지자체에도 확산될 수 있도록 공유할 계획이다.

류훈 서울시 주택건축본부장은 “분담금으로 인한 주민 갈등 해소를 위해 시가 지원하고 있는 추정분담금 검증체계 개선으로 주민들에게 보다 정확한 사업비 및 추정분담금이 제공돼 사업 참여의사 등을 합리적으로 결정할 수 있을 것”이라며 “효율적인 검증으로 인한 사업의 투명성을 높이고, 사업지연 방지 등 주민 권익 보호에도 일익을 담당할 것으로 기대된다”고 말했다.

 

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